房地产行业点评:盈利改善、业绩高增、现金充沛、杠杆可控

业绩维持高增长,资产规模持续扩张。2018年前三季度SW房地产板块营收合计11855亿元,同比增长27%;归母净利润1207亿元,同比增长34%,增速较2017年同期提升6个百分点;单季度看,三季度板块营收4219亿元,同比增长37%;归母净利润358亿元,同比增长20%。2018年前三季度10家龙头房企合计实现营收7164亿元,同比增长38%;归母净利润613亿元,同比增长45%,增速较2017年同期提升27个百分点;单季度看,三季度板块营收2632亿元,同比增长52%;归母净利润177亿元,同比增长45%,龙头房企业绩增速更快。2018年前三季度SW房地产板块总资产规模同比增长29%;10家A股龙头公司同比增长36%;龙头房企资产扩张速度更快。

盈利持续改善,投资收益靓眼。2018年前三季度SW房地产板块销售毛利率达31.3%,较去年同期提升3.2个百分点;叠加板块投资净收益453亿元,同比增长39%,合作开发和并购带来的非并表项目利润逐渐释放。销售净利率10.2%,较2017年提升0.5个百分点。龙头房企销售毛利率达28.5%,较去年同期提升2.3个百分点;投资净收益171亿元,同比增长52%,销售净利率提升0.4个百分点至8.6%。因为地产业绩结算滞后,房企目前结算的项目主要是2015~2016年销售的项目,当时市场整体处于量价齐升的状态,带动销售毛利率和销售净利率改善。

杠杆水平可控、在手现金增长显著2018年前三季度SW房地产板块整体资产负债率80.3%,剔除预收账款后的资产负债率为53.4%;龙头房企资产负债率84.3%,较板块高出3.9个百分点,但剔除预收账款后的资产负债率为50.5%,低于板块均值,主要系龙头房企预收账款增速更快,龙头公司未来业绩确定性更强。2018年前三季度板块在手现金10849亿元,同比增长18%;龙头房企在手现金5335亿元,同比增长26%,龙头企业现金规模占SW房地产板块的49%,同比提升3个百分点,创2009年以来历史新高。板块和龙头企业经营性活动现金流量分别为-140亿元、-131亿元,占营收比例分别为-1.2%,-1.8%。

投资建议:地产板块目前估值已经达到历史底部区间,业绩增速与估值极度不匹配,“政策底+估值底+基本面未见底”的组合下,建议配置基本面更好的标的:新城控股、万科A、保利地产;如果侧重绝对收益,建议可以从“股息率+业绩确定性”角度出发,推荐金地集团、荣盛发展、绿地控股。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。