房租专题报告:揭秘房租_股票频道

中长期驱动与风险因素作用下,测算一线城市住宅租金10年CAGR5%

中长期房租驱动与风险因素分析:

1、租房人口的增量:

流动人口年均净需求增量为518万平;

高校毕业生年均需求增量为1042万平;

2、租房人口的可支配收入:贡献10年租金复合增速2%;

3、购房行为的替代:年均需求增量109.26万平;

4、区域替代和通货膨胀

5、可租房源供给:供需比较看,缺口依然存在。

q本轮房租上涨,背后驱动何在

1、租赁人口需求增量规模,为上涨创造了条件支撑;

2、购房行为替代,是现阶段较大的变量;

3、一线城市的产业变迁阶段,引入更多高收入人群,支撑高房价。

一线城市住房自有率将下降

增量租赁人口,以及居民收支变化下的购房替代,一线城市住房自有率下降将成为趋势。

租赁业务的商业模式,角逐“剪刀差”

租赁市场机构化可渗透空间较大,根据测算,租金涨幅(5%)与底层租金涨幅(3%)剪刀差下,分散长租公寓EBITDA率9.3~13%,三年内实现现金回正;集中式长租公寓,依托获取成本优势,以及改造与管理溢价,可做到更高EBITDA;伴随租赁金融融资端的逐步成熟,相关企业有望受益。相关标的:我爱我家、国创高新、世联行。

风险提示:平抑房租的调控政策超预期。

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