地产行业周报:棚改有序推进,成交环比下降

本周观点:本周住建部表态上半年全国棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%,同时强调棚改不搞一刀切,各地因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可继续推进棚改货币化安置。住建部表态有望缓解市场对于棚改货币化大幅下降的担忧,同时近期公布业绩预告的主流房企,中报普遍靓丽,亦利于提振行业风险偏好。建议关注以下投资主线:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环同比下降。本周重点城市成交41309套,环比降6%,同比降11%,整体低于2017年周均10.2个百分点,2018年日均成交环比降15.0%。其中一线城市环比降15%,二线城市环比降16%,三线城市环比升4%。推盘量环比下降,去化率环比上升。上周重点城市新开盘35个项目,推出房源10266套,环比降39.8%,高于2017年周均值19.3个百分点。平均去化率为87%,环比升12个百分点。一手商品房7月日均成交:环同比下降。截止7月14日,重点城市日均成交套数环比降6%,同比降3%。其中一线城市环比降22%(同比降6%),二线城市环比降5%(同比降17%),三线城市环比降2%(同比升11%)。二手房成交环同比上升。本周二手房整体成交套数环比升6%,同比升18%。19城二手房挂牌套数周环比升2.1%。7月14日19城二手房挂牌42.2万套,周环比升2.1%,深圳升0.1%,北京升1.8%,上海升0.0%,广州降0.1%,成都升0.9%,重庆升8.0%。

本周动态:截止7月13日,已公布的41家上市房企业绩预告。平安观点:主流房企业绩靓丽。截止7月13日,已公布的41家上市房企业绩预告,预增或略增18家,扭亏3家,合计占比51%,多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。广宇发展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化,预计2018H1业绩增速达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看,除个别由于高基数导致业绩下滑外,大多数均为转型小规模房企。业绩保障度高,全年业绩高增有保障。历史来看房企业绩主要在四季度结算,结算周期变化导致上半年业绩并不能代表全年业绩表现。但截止2018Q1,主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%,基本锁定全年营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段项目,预计毛利率有望维持高位,主流房企业绩高增长确定。

风险提示:1)目前按揭利率连续17个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。