18年房地产开发板块渐入偿债高峰。在当前融资政策和销售环境收紧的背景下,地产开发板块的发行主体对现金流波动敏感。我们认为投资、开发到销售产业链条中,资金链的状况以及抵抗流动性风险的能力,决定了发行人的信用资质。
我们尝试对房地产企业18年的流动性动态压力测试,以观察各主体的抗风险能力。值得注意的是:财务指标只是对过去业绩的分析,缺乏对企业的动态考察。
1) 假设:发行人2017年报表中,有1/2的短期借款和1/2一年内到期非流动负债都不能获得滚动或续贷,同时长期负债保持不变。同时,在当前环境下,不能通过非标、股权融资等通道融资。
2) 假设:18年地产发行人经营活动和投资活动,与16年和17年的平均值保持一致。我们取16年和17年除筹资活动现金净额的均值,来作为18年现金流流入情况的预测。
测试结果:1)高评级短期测试结果稳中有进:AAA等级主体18年预测账面货币资金的存量都出现不同程度的减少,但短期的债务覆盖比例维持较好,其中万科、世茂股份、万达等企业该比例逆势上升。2)AA+评级主体短期测试结果分化:在短期筹资受限、债务净偿还背景下,滨江集团、上实发展、苏高新和信达地产承压能力较强。