房地产行业:政府工作报告解读之—房地产相关表述分析

总理对房地产相关问题的整体表述:李克强表示,更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

政府对房地产的整体态度及主要政策方向与前期各重要会议及相关高层的表述一致。主要方向有:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,继续实施差别化调控;支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房;加大公租房保障力度;建全长效机制;启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。可见,政府对房地产的态度及未来调控方向,整体上与前期各重要会议中的态度和方向一致。

房价相关表述:因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。积极稳妥去杠杆,控制债务规模,增加股权融资,工业企业资产负债率连续下降,宏观杠杆率涨幅明显收窄、总体趋于稳定。我们认为,政府对前期楼市调控的成效整体满意,后期将延续当前的政策,即因城施策分类指导,加大供给,支撑培育租赁市场,建立长效机制等。

房地产税相关表述:李克强表示,深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。

而3月4日全国人大发言人表示,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法也是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。我们认为,两会对于房地产税相关的表述,也与前期重要会议大致相近。当前仍处于加快起草完善房地产税法律草案阶段。而对于后期各阶段任务的时点上,及推行及纳税细则上,则没有具体的表述。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,预计起草完成后,提交审议、走立法程序到最后落实推行,还需起码两三年的时间。

区域发展表述方面:扎实推进区域协调发展战略。完善区域发展政策,推进基本公共服务均等化,逐步缩小城乡区域发展差距,把各地比较优势和潜力充分发挥出来。

以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见,落实东北等老工业基地振兴举措,继续推动中部地区崛起,支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。壮大海洋经济,坚决维护国家海洋权益。我们认为,雄安新区的规划建设将会持续大力推进,同时预计《粤港澳大湾区城市群发展规划》将会在两会后发布。可重点关注雄安及粤港澳大湾区相关概念个股。

投资建议:房地产板块在18年1月份有一波比较明显的估值修复行情,但是在2月份受到外围股市下跌拖累,板块也跟随大盘出现大幅的调整。两会前出于对政策不确定性的担忧,即使板块估值回到较低的位置,但回升行情继续受到抑制。两会过后,预计房地产政策将延续前期的整体方向,超预期情况较少,政策靴子落地。加上3月中下旬将迎来业绩密集公布期,地产股当前整体估值便宜,业绩确定性高,再次的估值向上修复行情值得期待。

建议投资者关注两会中提及的关于租赁、棚改、雄安及大湾区相关的投资机会,如世联行(002285)、北京城建(600266)、华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)、招商蛇口(001979)、华发股份(600325)等。