宏观专题报告:共识之外,下半年房地产投资是否有机会冲击10%

经历一年半的大力去库存后,三四线城市去库存效果显著,部分地区消化周期已经短于一线,接近无库存可去的状况。另外上半年多地区棚改和货币化安置比例完成进度大超预期,如果各地不调整年度计划,下半年棚改计划留存规模也会明显低于上半年。在一二线前期发力过猛,三四线去库存持续发力已取得明显效果之后,后续销售增长动能相对不及上半年。总体而言我们认为下半年房地产销售增速不会高于上半年高点,增速相对平稳,可能略微下行,三季度在13%-14%左右,全年销售面积增速预计在10-12%之间。

在房地产投资当中,今年主要是其他费用同比出现了较快增长。其他费用中主要是土地购置费用,土地购置费用占房地产投资的20%左右,但土地购置费用不计入GDP核算中的资本形成额当中,房地产投资中扣除这一项后,我们计算得到今年上半年与GDP相关的房地产投资增速为6.75%,低于去年同期的7.87%,房地产投资对GDP增长的拉动并没有比去年更大。从历史经验来看,一般而言土地购置费用大概滞后房地产销售面积和土地成交面积10-12个月左右,今年4月份土地购置费用同比增速达到短期高点,而正好去年4月份销售同比增速也达到这一轮周期的高点,完美对应12个月的滞后期限。无论是从销售增速还是从土地成交的走势来预测,下半年土地购置可能难以再进一步上升,基本维持平稳或同比增速略微有所下滑。

今年上半年房产开发贷款急剧飙升,增速创近几年新高,在去年以来房地产企业融资收紧的大环境下,我们猜测其中很大一部分是由监管相对宽松的三四线银行发放,下半年来自银行的房产开发贷款可能会出现回落。而由于前期去库存政策效果明显,房地产企业现金流状况得到明显改善,定金及预收款+按揭贷款占房地产开发资金的比重持续上升,创多年新高,随着销售回落,这一块资金下半年也应该会有所下降,但目前仍对投资有支撑,使得投资增速不会明显下降。

我们保守预计下半年地产投资增速也会稳中缓降,三季度在8%,全年增速在7%-7.5%左右,低于上半年的8.5%,扣除土地购置费用的地产投资全年大概在6.3%-6.5%左右,低于去年的7.4%。