中投一图读懂房地产:港珠澳大桥全线通车,多城计划增加土地供给

本周各一、二线典型城市陆续响应中央要求公布近期住宅用地供给计划,新出台供给计划中计划供应面积普遍环比前期供给面积有增加,若政府能坚持在计划时间内以较高执行率完成新公布的供地计划,各典型城市住宅市场供需紧张预期有望得到一定扭转,短期地产公司拿地热情有望适当消退,土地市场火热情绪有望逐步缓解。长期来看,城市群加速形成背景下这些典型城市仍将持续面临相当程度的供给压力,区位资源仍属稀缺,有项目储备、拿地多样化的公司值得关注。

港珠澳大桥7月7日全线贯通。这是继7月初《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署之后首项实质性规划项目取得重大进展,粤港澳大湾区持续迎来利好,三季度随着粤港澳规划临近上报中央、港珠澳大桥通车在望,粤港澳全域价值将有显著提升、珠江西岸等价值洼地将加速趋近广深高地,相关区域储备充足公司值得关注。

长期逻辑:

1、全国性人口红利转向区域性和结构性的人口红利;

2、经济发展向三大城市群、长江经济带、成渝区域集中,人流、物流、资金流向这些区域集中,住房需求自然增长;

3、全国开发用地逐年减少,但城市群、经济带核心城市及周边住房需求持续增长,土地价格随需求水涨船高,土地供需矛盾难以缓解;

4、以独特的运营模式卡位核心城市周边、城市群等战略稀缺资源,有别于需要通过多次招拍挂获取少量用地的开发模式的公司最为受益。

下半年投资策略:

1、强者恒强,龙头竞争优势益发突出。历年行业集中度显示在行业周期发展,尤其是每一轮的政策调控中,行业加速洗牌、优胜劣汰,而17年上半年优胜劣汰赢家通吃的格局越发突出,很多中小企业已无竞争优势并放弃竞争,TOP50、TOP10的集中度大幅飙升。龙头之中除了继续看好龙头万科等公司未来市场份额继续上升外,我们更看好,增长模式优势突出有资源且增长动力十足的后起之秀:招商蛇口(21年销售目标较16年实现3倍增长)、华夏幸福(仅用时6年达到1.4%的市占率)、保利地产(20年计划销售额翻番)、新城控股(B转A后市占率急速提升0.6%)等公司;

2、A股龙头房企普遍较内房股更具投资价值。17年中期,从动态PE角度考察,H股内房股龙头碧桂园(15X)、恒大(32X)等均较A股龙头万科(13X)、蛇口(14X)、华夏(15X)、金地(8X)、保利(9X)有更高PE值,A股龙头优质房企的估值较内房股有低估,鉴于中国结构性市场发展空间仍大,龙头、资源型成长公司优势突出,估值仍有较大的提升空间。

下半年,重点关注拥有独特盈利模式的行业龙头优势公司:保利、蛇口、华夏、万科、新城,将持续获得超额收益;抗风险能力强的商业地产龙头:金融街、陆家嘴;粤港澳大湾区主题投资:格力、华发、天健等。关注:北京城建(北京一级开发若取得实质突破),房地产基金唯一上市平台:嘉宝集团。