5月房价数据点评:这一轮房价周期会重复历史吗?

观点

调控存在滞后性,但从不落空。回顾历史,3年一轮的房地产价格波动具有明显的周期性。上一轮房价上涨开始于2012年7月,持续18个月后见顶回落,随即迎来16个月的价格回调。本轮房价上涨开始于2015年5月,价格上涨持续了20个月,随着调控政策滞后影响的持续发酵,今年1月短周期见顶后同比增速开始缓慢回落。从环比增速看,5月份70大中城市新建住宅价格指数与上月持平,二手住宅涨幅较上月回落0.1个百分点,70个大中城市中共有26个城市新建商品住宅价格指数涨幅较上月回落,比上月增加3个。

本轮房价回调过程中,各线城市房价走势分化明显。3月份地产调控政策进一步升级后,一、二线城市房价同比回落速度有所加快,5月一、二线城市新建住宅价格指数同比分别上涨12.3%、12.6%,分别较上月缩小2.1和1.1个百分点,二手房销售价格同比分别上涨15.2%和12%,较上月缩小1.7和0.7个百分点。三线城市则受益于棚改货币化等定向宽松的去库存政策,量价两旺。5月份三线城市新建住宅价格指数同比上涨7.7%,二手住宅价格指数同比上涨5.1%,均较上月提高0.4个百分点。

往前看,我们认为这一轮房价周期不会是历史的简单重复。由于预期和市场结构的变化,本轮政策调控的难度和复杂程度远高于以往(具体逻辑参见报告《房地产市场将走向何方?》)。一、二线和部分热点三四线城市经过两轮调控加码房价才见顶回落,在长效机制真正确立前,预计房价回落幅度有限。在棚改货币化等去库存政策推动下,大多数非热点三四线城市地产销售景气度较高,预计年内房价稳中微升。

风险提示:调控力度严格超预期,三四线城市去库存不及预期。