调控延续 偿债压力仍存

国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示,房地产市场总体调控取得了明显成绩,但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决,一二线城市房价过快上涨的压力依然存在,三四线城市去库存的压力也不小,一旦放松调控还会反弹。金融风险总体可控,但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升,不排除某些风险点依然存在。

房企资产负债率上升。据中国指数研究院研究报告指出,截至2016年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%;内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%,同比上升0.86个百分点。部分房企杠杆率较高,20.63%和30.51%的沪深及在港上市房地产公司资产负债率在80%以上,与上年相比,分别增长3.97个百分点和3.39个百分点。

中国指数研究院企业研究副总监张璇表示,从发展趋势上来看,房地产行业周期性高点已过成为共识,房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家,行业优胜劣汰进入加速阶段。

从另一角度看,张璇认为,未来销售、资金双端承压。2016年土地市场火热、资金面宽松,在全年拍出的381宗高价地中,拿地较多的18个公司累计高价地已高达104宗;房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债,尚待市场消化。在未来偿债期临近及融资收紧下,高价地块后续若不能实现高溢价出售或蛰伏都将带来较大风险。

在姜超看来,地产行业积累了大量的货币资金,故年内地产行业流动性压力不大,但如果地产销量回落并持续,随着债务到期量增加,未来企业流动性将面临较大挑战。地产行业存量债务到期压力或集中在2018-2021年,国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期,故年内债务到期压力不大,但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

中国指数研究院报告指出,随着房地产市场限购、限贷政策不断加码,热点城市成交量已经开始放缓、价格承压,加上融资环境的持续收紧,房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重压力,运营风险加大。