房地产行业周报:“热点城市”调控加码,不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判

3月17日至23日新房成交综述一、本周大部分“热点城市”新房销量周同比、年初至今累计同比延续降温趋势,负增长幅度较大,但环比上周情况,增长、负增长互现——①周同比负增长前5的城市:深圳-81%、无锡-77%、南京-71%、东莞-67%、北京-67%;②累计同比负增长前5的城市:深圳-80%、无锡-71%、东莞-66%、南京-61%、苏州-47%;③环比上周增幅前列的城市是广州+23%、南昌+11%,负增长幅度居前的城市是杭州-23%、东莞-11%。

二、大部分“非热点城市”新房成交量环比、周同比增长、负增长互现,年初至今累计同比增速的增幅显著——①环比上周增幅前5的城市:宁波74%、常州68%、芜湖60%、常德55%、马鞍山50%;②周同比增幅前5的城市:汕头156%、常德148%、泰安71%、三亚66%、马鞍山58%;③累计同比增幅前5的城市:汕头129%、常德88%、三亚82%、湘潭68%、泉州66%。

3月17日至23日二手房成交综述一、“热点城市”二手房成交量周同比、年初至今累计同比正增长、负增长互现,而环比上周普遍正增长——①同比负增长前5的城市:深圳-73%、苏州-62%、南京-50%、北京-25%、南昌-11%;②累计同比负增长前5的城市:深圳-77%、苏州-59%、南京-45%、北京-34%、厦门-5%;③环比上周增幅排序前5的城市:南京31%、厦门25%、北京18%、深圳13%、杭州110%。

二、“非热点城市”二手房交易量的环比、周同比、年初至今累计同比均普遍正增长——①环比上周增幅前5的城市:南宁37%、金华32%、大连18%、扬州11%、青岛7%;②周同比增幅前5的城市:金华154%、扬州146%、大连60%、南宁38%、青岛15%;③累计同比增幅前5的城市:金华138%、扬州114%、青岛81%、常熟66%、大连62%。

3月17日至23日商品住宅去化周期综述一、“热点城市”去化周期环比上周变长、缩短互现,同比有所变长——①去化周期排序前5的城市:深圳131周、东莞105周、北京79周、福州78周、苏州48周;②去化周期环比上周缩短,居前的城市:杭州-7%、广州-3%;去化周期环比上周变长,居前的城市:北京19%、福州17%;③去化周期同比变长,居前5的城市:深圳386%、苏州294%、东莞134%、南京50%、福州38%。

二、“非热点城市”去化周期比去年同期明显缩短,而环比上周则有所变长——①去化周期排序前5的城市:蚌埠204周、泉州178周、江阴88周、莆田45周、宁波32周;②去化周期比去年同期缩短,居前5的城市:淮安-58%、常德-55%、安庆-52%、泉州-50%、莆田-42%;③去化周期环比上周变长,居前5的城市:淮安16%、蚌埠8%、莆田4%、南宁3%、常德2%。

“热点城市”调控加码,不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判一、我们孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将传统地产A股(既以“拿地-开发-销售”为模式的地产A股)的投资阶段按行业小周期分为三个阶段:1)“基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复“基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”,这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口,自“政策放松信号出现”起,传统地产A股超额收益持续放大,高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲,这个阶段是大行情,赚的是“估值的钱”;2)“房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工、施工、销售额等指标的累计同比增速阶段性见顶”的阶段,是“繁荣阶段”,这一阶段对传统地产A股的投资最不利,越繁荣,调控的预期越强烈、舆论越不友好;3)“房地产投资及新开工累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”,这一阶段,传统地产股的表现要显著好于“繁荣阶段”,我们认为,这一阶段应开始重视传统地产股的投资机会;二、2015年及2016年地产A股的整体表现较差,再次印证了《地产A股小周期理论框架》“繁荣阶段,地产A股的表现整体会比较差”这一判断的有效性:1)2015年,全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%,地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位(若剔除万科及转型股、重组股,排名更差);2)2016年,全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%,地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6;三、从房地产新开工、施工、销售额等指标的累计同比增速看,目前房地产行业已进入“小周期降温阶段”。热点城市调控加码,是“因城施策、分类调控”政策的延续,符合预期,亦符合《地产A股小周期理论框架》的判断——热点城市的政策以“降温”为主,三、四线城市的政策仍以“去库存”为主。根据《地产A股小周期理论框架》,我们判断:2017年,传统地产股的表现大概率将好于2016年,从行业相对排名看,甚至会好于2015年;四、低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现;细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司,股价也将会有比较好的表现;五、今年以来,我们首推的新城控股累计上涨36.51%跑赢大盘31.17个百分点,重点推荐的嘉宝集团累计上涨28.94%跑赢大盘23.6个百分点、新湖中宝累计上涨23.56%跑赢大盘18.22个百分点、荣盛发展累计上涨13.5%跑赢大盘8.08个百分点、华夏幸福累计上涨11.51%跑赢大盘6.16个百分点、厦门国贸累计上涨9.39%跑赢大盘4.05个百分点、招商蛇口累计上涨7.69%跑赢大盘2.26个百分点、金融街累计上涨7.48%跑赢大盘2.05个百分点、保利地产累计上涨6.02%跑赢大盘0.68个百分点、首开股份累计上涨5.59%跑赢大盘0.25个百分点、华发股份累计上涨5.47%跑赢大盘0.13个百分点。

风险

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。