楼市流动性正在脱离炒房惯性

项峥

3月17日,北京楼市调控措施进一步升级,二套房在“认房又认贷”同时,二套普通自住房最低首付款比例提高至60%,二套非普通自住房提高至80%,成为全国门槛最高的城市,且房贷款期限降至25年。据不完全统计,2月底以来大约有二十多个城市(县)出台了新一轮调控措施,一二三四线城市均有覆盖。在这些措施影响下,预期未来上述楼市交易量出现“急冻”的可能性上升,楼市流动性整体趋向紧张。同时,全球货币环境出现逆转可能性急剧上升,货币政策向常态回归的内在动力显著增强,也将显著影响到楼市流动性。这些都与当下炒房惯性形成背离,需要理性认识。

当前炒房热情仍在高位

1998年我国启动住房制度改革以来,住房不动产投资无疑是近20年内最富价值的投资品种。特别是2003年以来,我国出现了住房价格普遍上涨现象。作为国际大都市的北京、上海、深圳,以及作为区域经济金融中心的南京、杭州、厦门、天津等二线城市,住房价格均出现了巨幅上涨。回顾住房价格历史运行轨迹,除2008年四季度因执行适度从紧货币政策致楼市资金阀门收紧引发房价小幅回调外,二十年间我国住房价格大体呈现单边明显上涨态势,显示出住宅不动产投资的巨大财富效应。同时,我国热点城市住宅价格运行就显示出显著的预期自我实现特征。以国际大都市住宅价格为参照物,市场普遍预期一线热点城市房价将与国际大都市接轨,由此大量社会资金涌入,加上市场投资投机炒作,一线城市房价超越基本面支撑出现大幅上涨,透支了未来购买力。而房价上涨预期的自我实现机制,导致实际住宅交易价格出现高位接力上涨现象,反过来又进一步强化了房价上涨预期,为炒房惯性添加了充足动力。

据央行发布的2017年一季度城镇储户问卷调查报告,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%,较上季度提高2.8个百分点。值得注意的是,居民购房意愿连续四个季度出现提升,去年二季度、三季度和四季度居民购房意愿分别为15.1%、16.3%和20.1%。今年一季度22.9%的购房意愿创下自2007年一季度以来的新高。这表明,在去年国庆节前后热点楼市集中出台调控措施之后,房地产市场投资炒作氛围还没有完全消减,投资炒作惯性依然存在。

楼市流动性总体趋紧缩

将近年我国房价上涨放在全球流动性的大环境里看,不难发现应对2008年国际金融危机的量化宽松货币政策,为全球资产价格的上涨提供了充足的动力。虽然房价是市场供求博弈的结果,但房地产与金融的高度关联,使得流动性状况与房价运行走势存在极强的正相关性。目前来看,我国楼市面临的流动性环境正在发生改变,而从全球金融治理角度分析,各国通货膨胀正在上升,因而货币政策回归常态的内在动力显著增强。

目前来看,我国楼市面临的流动性约束在增强。抑制信贷资金流向房地产泡沫,已经成为管理部门共识。差别化住房信贷政策调整,特别是最近二套房首付款成数提高、认房又认贷政策、缩短房贷年限,已经向市场充分传递了房贷政策趋向紧张的信号,预期未来分城施策并调整住房信贷政策的频度将会增多。差别化住房信贷政策直接影响到房地产市场需求端的流动性。在房地产市场供给端,围绕着资产管理业务的统一监管、穿透监管,通过资产管理业务向房地产开发企业提供流动性的渠道势必收窄、融资规模收缩,加上坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”政策下,房地产开发企业债券融资、股权融资的规模也会受到影响。而我国房地产开发企业资产负债率普遍较高,流动性风险较大,目前我国房地产业上市公司平均资产负债率达80%。

同时全球流动性状况逆转的可能性显著增加。2008年国际金融危机爆发后,以美联储为代表实施了三轮量化宽松货币政策,欧洲中央银行、日本央行等发达经济体中央银行在实施量化宽松货币政策上也是不遗余力。目前来看,美国经济增长表现最好,据美国劳工部最新发布的数据,2017年2月份美国失业率为4.7%,非农就业人数新增23.5万人,高于预期的20.0万人;2月未季调核心CPI年率2.2%,通货膨胀形势上升。2017年3月份美联储加息后,美国已经连续三次加息。而随着物价回升,其他发达经济体跟进美联储加息的可能性也在上升。近日,英国2月消费者指数年率增长2.3%,为2013年底以来第一次超过英格兰银行的目标。受此消息刺激,英镑兑美元出现明显回升。欧洲中央银行暂时维持货币政策不变,但基调有所调整,欧元区物价水平开始出现上升。2017年2月未,欧元区季调CPI年率上升2%,已经超出了欧洲央行的目标。2017年,我国实施稳健中性的货币政策,市场利率和流动性也将会出现调整。这些情况表明,全球资产价格炒作的流动性环境正悄然收紧,盲目超配热点城市住宅有可能成为高位“接盘侠”,值得高度关注。

不管怎样,个体非理性向理性的转变,需要一个痛苦的风险释放过程。过去这么多年,我国房地产市场从未经历完整周期考验,市场风险不断积累膨胀,投资者从忐忑、兴奋到无所畏惧,展示出无知者无畏的气概。只有真实感受风险,才能学会警畏市场,收缩非理性狂热。从根本上说,真正能够投资保值的是经济基本面和环境,若房地产业过度繁荣、过度虚拟化,而百业不兴,还有谁能接盘变现已经处于非理性膨胀的房地产财富幻觉?由此可见,不能不高度关注楼市流动性与炒房惯性的背离趋势。