宏观周报:楼市显著降温,关注都市圈建设

本周统计局公布了70个大中城市新建商品住宅价格指数,其总体情况为:①15个一线和热点二线城市中有11个城市新建商品住宅价格环比下降、3个城市持平,仅广州一个城市环比上升,且涨幅持续回落;②一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,其中一线城市房价继续持平、二线城市价格微涨0.1%,三线城市环比增速也继续小幅下滑。而楼市交易方面,三十大中城市商品房交易数据显示,当前楼市交易仍保持去年10月开始的相对冷清的局面,综合来看楼市风险防控的相关政策可以说效力显著。

楼市的显著降温对经济可能产生的负面影响引起较大关注,对此我们在专题报告中指出:由于当前房地产存量项目占比相对较大,同时二线城市加大土地供给的总体政策倾向也将对新增项目量起到一定支撑,综合看来我们预计房地产投资增速总体应呈小幅下滑趋势,2017年其同比增速约为3.6%。

不过,虽然当前房地产收紧相关政策对楼市的进一步炒作投机起到了较强的抑制作用,同时也并不至于使得经济陷入硬着陆的窘境、短期内经济仍可基本保持平稳向下的新常态状态,但这却并不意味着楼市风险的散去:一线城市房地产泡沫仍在存在,其中投机客的身影也不乏少数,这种状态之下价格的绝对高位伴随着强制的市场交易缩量的状态不可能长期持续,一旦未来某个时点下,持续放缓的经济状况不再有能力进一步支撑房价泡沫,那么那时政府似乎又要回到原点,进行放开限购还是刺破泡沫这两条尴尬道路的艰难选择了。

对此问题我们认为,当前一线楼市高价格低流动性的破局之道在于一线城市都市圈的规划与建设。我们强调,都市圈建设的意义不仅仅是在为满足居民需求而提供相应供给,其更重要的战略意义其实是成为未来一线城市高房价回落的缓冲剂:只有特大城市相关产业功能转移、周边城市产业园科技园逐步建立、人才人口流动逐步放松、配套的交通轨道等基础设施建设完成,这时周边城市的住房供给才可能成为对应特大城市住房的有效替代品,从而降低居民对特大城市住宅的迫切需求和炒作情绪,也只有这时,特大城市的严格限购限贷政策才可能慢慢放开,房地产市场交易重新活跃,而后在充足住房供给和活跃的交易之下,最终楼市泡沫缓慢释放。

所以在上述逻辑之下,都市圈建设作为当前房价泡沫的破局之道,其战略意义值得市场高度关注,同时考虑到当前流动性缺失困境较差的持续性,预计都市圈建设将会在未来2-3年内加速推进,而从投资层面来看,环一线城市土地价值有望在未来1-2年内面临重估。