房地产调控应有保有压

中国证券报:有观点认为,2016年房地产市场暴涨所催生的资产价格泡沫,已经成为我国经济最大的潜在风险。那么,今年的房地产调控将如何推进?

刘元春:目前,我国的房地产市场存在泡沫,且一二线城市较为严重,并呈不断扩大趋势。首先,从房价收入比指标绝对水平看,我国的房价收入比呈波动上升趋势。2010年达到高峰后,房价收入比一度出现下降,但近年来,随着新一轮房价上涨及收入增速放缓,其再次出现较大幅度上涨。目前,一线城市房价收入比已超20倍,35个大中城市中有32个城市超3倍至6倍的合理区间上限;其次,从国际主要城市比较看,我国的房价收入比指标居全球之首,也从另一个角度说明了我国房地产市场存在较严重的泡沫。

随着经济增长方式逐步转型,房地产对投资拉动的作用越来越小,目前城镇房地产开发投资增速连续两年低于固定资产投资增速,且呈明显的下降趋势。可见,尽管房价在上涨,但房地产投资高增速时代已过去。房地产企业面临的外部融资环境变弱,但由于房地产销售下降对经济的影响会有一个滞后期,预计房地产行业对经济的短期影响会逐步在2017年显露出来。

房地产调控不是简单地收紧,而应有保有压:对于投机炒房行为应坚决遏制,对于住房刚需则应予以满足和保障。2017年是房地产居住功能“回归年”,房地产调控没有立竿见影的法宝,这需各个相关部门配合,持续关注房地产市场态势,防范局部泡沫进一步扩大。房地产调控政策的定位要更明确、目标要更有系统性、手段要更具针对性:首先,增加一二线城市土地供应和投资力度,为供给侧结构性改革和实现动力转换提供宝贵的“窗口期”。避免固定资产投资下调过于剧烈而陷入紧缩链条,同时合理引导房价预期,抑制一线城市房价过快上涨,防止形成新的资产泡沫。其次,加快三四线城市户籍制度改革和新型城镇化配套基础设施建设。通过加快推进户籍制度改革和新型城镇化的配套基础设施建设,提高经济活力和投资增速,避免投资和经济过度下滑带来的冲击。同时,增加三四线城市人口增长和潜在住房需求,提高三四线城市房地产价值,有效刺激房地产市场需求,加快去库存进程,增强复苏的强度等。第三,采取系列政策举措缩小实体经济与房地产投资收益的缺口。第四,落实《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》有关房地产调控的主要任务和具体措施。同时,一方面要通过如改进住房公积金使用和监管机制,支持居民合理住房消费;另一方面,要严控首付比例限制,打击利用首付贷、信用贷和房抵贷等加高杠杆的做法,控制边际杠杆率上升。