以税收抑制炒房进入较佳时间窗口

项峥

随着房地产调控措施持续升级,热点城市住房市场降温。但前段时间个别城市住房市场仍出现波动。据金融统计数据报告,2017年1月我国住户部门中长期贷款仍增加6293亿元。这些情况表明,我国房地产市场存在根深蒂固的“炒房”惯性。限贷、限购政策,虽然可以短期内降温市场,但还无法有效根除市场“炒房”动机。考虑到热点城市炒房动力充足,利用税收杠杆增加炒房成本,降低房产投资收益率,不失为一个值得探索的方向。

当前市场潜在炒房动力依然充足。

历史投资的高回报,决定了“炒房惯性”具备坚实的社会基础。个体决策虽然容易受到各种外部因素变化的影响,但历史经验往往对未来行为存在预测性。这些年来,为稳定我国住房市场,国家连续出台房地产调控措施,但市场一旦回稳,投机投资炒作就“风生水起”,严重损害到房地产市场的稳健运行。在现实生活中,既有因过早抛售房产而后悔,也有因未提早购房而极大增加未来购房压力的悔恨。无论是2016年热点城市住房市场集体“躁动”,还是前不久重庆“打飞的”炒房,抑或是海南冬季度假集中购房现象,很难说没有受到“投资炒房”惯性的驱动。由于房屋持有环节成本过低,而现有金融约束又很难有效提升投资炒房成本,加上热点城市对周边富裕人群和资金的吸纳能力,市场潜在炒房动力充足。

利用税收工具抑制炒房是国际通行做法。以限购、限贷为主要标志的房地产调控措施,虽然可以短时间内急剧降温陷入非理性狂热的房地产市场,但限购、限贷政策措施随时间流逝存在政策边际效应递减情况。

采取税收杠杆工具降低炒房回报,是各国抑制投资投机性购房行为的普遍做法。在法国购房不仅要缴纳高额地皮税,而且还要支付住房税或空房税,导致住宅不动产投资长期不被国人认可。韩国从2007年起对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。美国不动产税收占其全部财产税收入的80%。2016年7月25日,加拿大不列颠哥伦比亚省宣布外国买家额外征收15%的物业转让税。虽然税收杠杆也难以从根本上杜绝炒房行为,已经实施房产税或利用税收杠杆打击外地买家的城市,也曾出现过房价上涨现象,但相关城市的房价涨幅明显收窄,这说明税收杠杆工具在降低炒房整体回报上是可行的。

2017年元旦前后连续两周重庆新建商品房成交量超过万套,投资投机性购房似有卷土重来之势,不少外地投资客“打飞的”去重庆“炒房”。为此,重庆市发布人民政府令,从2017年1月14日起对无户籍、无企业、无工作外地人新购首套及以上普通住房征收房产税,剑指“炒房”牟利行为七寸,预期将对市场炒房行为形成有效制约。前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这表明,利用税收工具抑制炒房行为,不失为保持房地产市场稳健运行值得探索的方向。

热点城市房地产税试点可能已进入较佳时间窗口。虽然房地产税试点政策对住房价格和销量存在多方面影响,但从别国经验分析,房地产税可以有效抑制市场炒房行为,抑制作用大小主要取决于税率和征收环节的设计。大体上,房地产税对房价表现存在负面作用,推动房地产税试点在房价上涨动力充足时,更容易减少税收政策对房地产市场的冲击,保持市场相对稳定。目前看,在一线和二线热点城市加快房地产税试点的时间窗口较好。2016年12月末,北京、上海、南京、合肥等热点城市二手住宅交易价格同比分别上涨了36.7%、32.8%、33.7%、48.9%。一线城市“泛豪宅化”和二线城市房价上涨动力充足,可以相当程度抵消房地产税试点政策冲击。

目前,我国完善房地产税收制度的基础条件已经初步具备。2017年我国将基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。随着住房供求总量关系渐趋饱和,土地出让收入让位房产税的可能性将与日俱增。而基于房产转让登记系统,地方政府可完全监控所有住宅交易流转,做到对每笔交易精准征收。同时,为减少房地产税试点政策对房价的一次性冲击,可以加强房地产税顶层设计,在适用范围、税率、征收环节进行控制,可探索针对房屋交易价格实施差异化的征收方式,既要向市场清晰传递政策信号,又能将市场波动因素控制在最小范围,防止房地产市场出现剧烈波动。如果现行试点政策仍不能充分抑制市场炒房冲动,那么可以在政策范围内逐步升级,使得税收杠杆工具与炒房冲动形成动态平衡,确保房地产市场稳健运行。

中央经济工作会议已经明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”。为建立稳定房地产市场的长效机制,推动房地产税试点,引导社会住房消费理性,不失为一个对全社会有益的探索。