香港楼市正处位高势危之态货币政策转向成关键

吕锦明

由一家知名房地产网站GoHome.com.hk公布一项最新的有关香港楼市的问卷调查显示,近九成的受访者认为香港楼价过高,并表示远超出负担能力,但同时预期在今年上半年香港的楼价仍然将继续上升。

既然市场有此预期,开发商也不失时机抓紧造势:嘉华国际(00173.HK)日前公布旗下的新楼盘“嘉汇”已经累计录得过万人次参观的纪录,其中,参与认购的本地客占比高达八至九成,项目截至16日累计录得逾1800个认购意向,并会在18日公布抽签结果。另外,恒基地产宣称,市场对公司近期推出新楼盘反应热烈,显示香港市民的刚性需求仍在,并预期今年香港整体楼价维持平稳。

然而,部分市场专业人士对香港楼市能否继续高歌猛进似乎并不乐观。香港银行公会日前就香港楼市风险发出了警示,强调当前香港楼市可以位高势危来形容,提醒投资及置业人士今年的住宅楼价可能会出现回调。

实际上,上述机构调查结果还显示:考虑置业的受访者虽仍然超过70%,但较上一次调查结果下跌7个百分点,跌幅是历年之最。另外,从其他数据也可见,香港楼市目前的情形并不像开发商形容的那么乐观,高处不胜寒的感觉已愈发明显。市场统计显示,1月份香港的二手楼价交易仅录得约1%微弱升幅,显示香港楼市近期在高位出现了好淡争持的格局。

分析认为,目前对香港楼市产生最直接影响,除了市民的刚需就要算美联储的加息政策动向了。在过去一年的时间里,美联储已经展开加息步伐,由此产生了对全球资金引流的作用,市场因此关注美元进一步走强将可能引发在港资金的进一步流出。而就在日前,港元兑美元回落至近两个月低位,这也对香港楼市以及股市都发出了一个强烈的预警。

有学者认为,目前全球宽松货币政策已有出现拐点的迹象。继美国启动利率正常化、欧洲央行缩减买债规模以及日央行负利率政策有变之后,中国人民银行在农历新年前后调高货币市场操作利率。专家指出,上述举措显示各主要经济体的货币政策目标正从稳增长,逐步转向控风险、防通胀,因此预期这将会产生市场流动性收紧效应,对资产价格构成下行的压力也将越来越大。在这个大背景下,香港楼市也难以独善其身。

其实,一些外资大行早已对香港楼市的前景不乐观了。

摩根士丹利在最新发表的研究报告中指出,随着加息周期开始,加上预期香港土地楼市供应增多至接近需求水平,以及香港的楼价指数从低位累计上升了13%,大摩认为这意味着香港的房屋政策很大可能会因此进一步收紧,由此对香港地产股看法由“吸引”降至“与大市同步”。另外,大摩还指出,在未来数月楼市按揭利息低于2%的情况下,相信香港楼价仍然上升,但预期今年将是香港楼市的转折点,估计今年住宅楼价跌幅在5%(值得一提的是,之前大摩预期的是升5%),这将是自2008年以来香港楼市的首次下跌。

花旗的报告指出,在上周五,香港中原城市领先指数CCL按周上升0.5%至146.59,距离2015年9月高位146.92差距只有0.2%。就此,花旗认为目前在低成交的前提下,香港住宅市场可能出现较大波动,甚至有可能令楼价于短时间内快速上升或下跌。

花旗强调,由于目前香港的楼价接近历史性高位,相信特区政府引入新政策的机会将依据楼价上涨而提高,因此提醒市场需关注政策带来风险的情绪将会开始浮现。

(作者供职于证券时报)