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发展租赁市场并非只是去库存的急就章

来源:上海证券报 2016-05-06 08:52:29
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国务院5月4日在常务会议上提出培育和发展住房租赁市场,推进新型城镇化满足群众的住房需求,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励个人依法出租自有住房;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。同时,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。这是房地产市场政策的一次重大转变。按此前房地产市场调控的相关要求,住房投资受到严格限制和约束。一定程度上,还将住房投资与投机画上了等号,无论资金还是政策,都不允许向住房投资开绿灯。

也许有人会说,这可能是为了去库存而被迫作出的一种选择,可能会在去库存基本到位后取消。有这样的想法,很正常。眼下,去库存任务确实非常重。但从我国经济社会发展的实情及国外房地产市场发展的经验看,发展住房租赁市场,显然远不只是为了去库存。

首先,这能有效地引导居民转变消费理念。今天,我国多数居民都被拥有一套属于自己的住房所拖累,特别中低收入阶层,可以说把一生的辛苦全部放到了住房上,有的甚至用一生的辛苦和劳累都没能换回来一套属于自己的住房。也正因为如此,他们对房价高度敏感。所谓买涨不买跌,就是这个道理。因为,他们太在乎这套属于自己的住房了。

在欧美,居民都对有无属于自己的住房看得很淡。他们在乎的是,有房住,而不在于这套房的产权归谁。如果能通过租赁,得到喜欢的住房,一样会认为是自己的住房,而且,可随时根据工作变动、子女上学及生活品位的追求,特别在经济条件改善时,随时调整和更换住房。所以,如能大力发展住房租赁市场,让各种不同形式的住房都能出现在住房租赁市场,对于推动居民住房观念和消费观念的转变,是能发挥重要作用的。

其二,能够有效引导投资者转变住房投资理念。不管怎样调控,也不管对市场怎样监管,住房投资现象是无法避免的,也是阻挡不了的。需要引起重视的是,眼下的住房投资,更多的都是寄希望于房价上涨,通过房价变动来实现住房投资的增值、住房投资的收益。也正因为如此,炒房就成了中国房地产市场一道十分亮丽的风景线。不仅如此,很多中国炒房者,还把这条“经验”用到了其他国家,到其他国家去炒房。

过往十多年的实例证明,炒房对房地产市场发展非但没有任何益处,而且还会导致房地产市场泡沫泛滥。因此,如何有效引导居民走向理性的住房投资,是当前中国房地产业面临的一项艰难决策。很显然,发展住房租赁市场,可以成为改变居民住房投资理念的重要推力。因为,此前的住房租赁政策,对个人出租房屋、企业创办住房租赁市场管制很严,要求也很高。结果,造成很多投资者手中拥有住房,却没有办法有效利用起来,只能通过炒作将房价炒上去,然后出手。如果住房租赁市场放开了,个人住房也能比较方便地出租了,那么,很多住房就能得到更加合理的使用。

再者,能有效防范房地产市场风险。中央提出去库存,关键不在库存本身,而在于库存严重积压可能带来的市场风险、金融风险、社会风险。要知道,库存现象过于严重,资金周转不灵,无论是开发商还是炒房者,都可能因此而出现资金链断裂的现象,从而将风险从企业和个人转嫁给银行。大家想必都还记得,在2007年至2008年那段时间内,深圳等地就曾出现过一连串炒房者断供的事件。

如果能够有效放宽住房租赁市场,让开发企业和炒房者都能从事住房租赁业务,就有可能有效减少乃至避免风险,防止资金链断裂。按照目前各大中城市的住房拥有情况,特别是人口流动速度加快、年轻人异地就业增多,需要租房的人员也越来越多。那么,只要从事租房业务的企业和个人够多,所能提供的租赁住房日益增多,住房租赁价格自然就会降低。

一旦住房租赁市场放宽,还能提供一定数量的就业,可减轻年轻人的精神压力,减轻父母对子女住房问题的负担等。从总体上讲,住房租赁市场的放宽,是一项既有利于去库存,又有利于转变居民投资和消费理念的举措。

当然,为充分保障租房者的利益,在大规模推开租房市场前,相关的法律法规以及市场监督不能缺位。比如规范的合同文本,遇到矛盾冲突时的处理办法等。

(作者系资深财经评论人)

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