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海印股份:地产业务缩量致业绩低预期

2014-04-02 00:00:00 作者:耿邦昊 来源:平安证券

事项:公司今日发布2013 年报,实现收入21.2 亿、同比下降0.78%,实现归属母公司净利润3.98 亿元或EPS=0.81 元、同比下降7.0%,扣非后净利润3.28亿元或EPS=0.67(非经常性损益主要为7500 万元政府补贴)、同比下降22.7%,净利率为15.5%,略低于市场预期。公司拟向全体股东派发现金0.4 元(含税)。

地产业务缩量致收入小幅下滑。

收入水平有所下降,主要原因为:1)13年地产收入确认3.9亿(预计番禺项目剩余部分结算1.9亿,大旺住宅项目约2亿),同比下降13.3%。由于大旺项目毛利率较低,导致地产毛利率下滑4.3个百分点至66.4%。2)租赁业务收入增长仅1.1%,增速下降11.2个百分点。近年来公司主攻商业地产项目、新增商业物业较少,另一方面终端经营不善导致公司对小商户提租能力受限(物业出租毛利率下降2.9个百分点)。具体来看,自有店缤缤广场实现收入1.1亿、YoY=30.3%,少年坊实现收入4800万、YoY=31.1%,其它商业物业增速大多在个位数。

人工费用骤增,财务压力或有改善。

全年销售+管理费用率同比上升2.4个百分点至13.1%,具体来看:人工费用增长38.6%(其中员工数增加15.4%),导致费用率上升1.4个百分点至5.1%,另外“黑箱”费用率上升1个百分点至6.5%。财务费用率同比下降0.4个百分点至2.8%,虽然展贸城及商业综合体项目须投入大量资金,但我们认为公司今年财务压力或有所改善:资产证券化项目进展顺利,另外定增计划已获证监会批准通过(两者规模合计超过24亿元)。

商户资源丰富,储备项目充足。

公司拥有较强的招商及运营能力,目前已积累超过1万个优质商户资源,番禺奥莱项目引入Gucci、Amani等25个高端奢侈品牌且经营情况良好,2013年实现收入3.9亿、贡献净利润1200万元。公司储备项目丰富,包括国际展贸城、上海周浦项目、肇庆大旺又一城&大沙新都荟、茂名“森邻四季”等,商业地产项目齐头并进有利于公司外延增长并积累运营经验。

盈利预测与估值。

公司是A 股为数不多的商业物业运营商,具备一定业态稀缺性,转型商业地产取得一定成效,并携手腾讯打造O2O 体验平台-海印生活圈。我们看好公司基于品牌招商基础上良性转型,考虑到今年地产业务不确定性,下调14/15 年EPS预测至0.91/1.07(原为0.99/1.13),现价对应动态PE=10.5X,“推荐”评级。

风险提示:项目进度低于预期;租赁物业到期无法续租;证券化方案不





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