星河湾持续抢滩“旧改”风口 能否在新转型中突围

《投资者网》董柴玲

8月18日，星河湾以52亿元拿下广州番禺塘步东村旧改项目，这是其继2019年首次拿下萝峰旧村改造项目后，又一个城市更新项目。在大湾区旧改风口下，不少品牌房企纷纷布局，而在万亿旧改市场中，星河湾才刚刚踏上起跑线。

52亿元拿下旧改项目

星河湾此次拿下的旧改项目，位于广州市番禺区南村镇塘步东村，改造的总用地面积为69.15万平方米，投资金额约52亿元。

招标文件显示，塘步东村旧村改造项目位于南大干线南村镇段西片区更新改造范围内，该片区项目已纳入广州市2016年市城市更新项目和资金计划片区策划类正式项目。

今年，广州番禺区旧改招标热度不断，包括本地房企富力集团竞得石壁村旧改项目，改造范围的总用地面积约为104.8公顷。此外，外来房企升龙集团也竞得番禺区蔡边二村旧村改造项目，改造建新范围约41公顷。

从地理位置来看，塘步东村旧改项目接近广州星河湾。而塘步东村周边有多个知名楼盘，包括广地花园、珠江铂世湾、金地壹阅府等。

知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同告诉《投资者网》：“旧村改造涉及到城市配套设施等多方面问题，对于擅长打造‘豪宅’的星河湾来说，需要考虑建设商业综合体以及后续运营管理等问题，均带来新的考验。”

据广州公共资源交易中心公告显示，此次申请竞标的企业，要求总资产不低于400亿元人民币，净资产不低于100亿元人民币的企业，并在缴纳3亿元保证金后，方可具备竞选资格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“一般来说，能够参与旧改的房企，自然是需要资金实力比较雄厚，同时有较好的银行贷款等融资机会。当然也需要看到，若是旧改项目面临很多不确定性，那么也容易削弱毛利等指标。尤其是部分旧改若是和地方民生保障等工作挂钩，那么更是需要工作细致。”

对项目规划和公司业绩等问题，《投资者网》多次联系星河湾集团，但一直未得到相关回应。

持续抢滩旧改风口

专注旧改，似乎是星河湾这两年的发展策略。2019年，星河湾拿下广州黄埔区萝峰旧改项目,宣布进军城市更新领域，投资金额为62亿元。

此外，星河湾还参与广州番禺联围村旧改项目，面积约533万平方米。2019年至今，星河湾拿下的广州三个旧改项目合计面积超800万平方米，投资金额超114亿元。

同年5月，广州黄埔区萝峰旧村改造项目举行动工仪式。根据规划，该改造总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万㎡，未来将建设一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市更新改造项目。

作为大湾区核心城市之一，广州近年来加快城市更新项目规划，吸引众多品牌房企参与旧改。而在大湾区旧改大潮中，不乏佳兆业、龙光、富力等为代表的旧改大户。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，由于一二线城市土地资源稀缺，同时存在大体量的城市更新和旧改项目，因此成为各大房企新的战略核心城市。

“据相关数据显示，全国共有老旧社区接近16万个，涉及居民上亿人，建筑面积约40亿㎡，旧社区改造的总投资额可高达4万亿。如果改造期为五年，每年新增投资8000亿元以上，因此目前我国旧改存在着很大的空间，具有长期战略投资红利。”盘和林表示。

此外，因旧改可带来较高的毛利率，吸引了不少房企参与布局。但项目体量较大，开发周期较长，对房企的资金压力和开发管理能力带来考验。

光环褪去后如何突围？

数据显示，2020年上半年，星河湾的销售金额为52.5亿元，在200家房企中位列第143。

实际上，曾被冠以“豪宅专家”的星河湾，一直以来主打高品质住宅，并把2009年称之为“星河湾元年”。然而在此后的十余年间，星河湾模式的光环逐渐暗淡，业绩和其他头部房企的距离不断扩大。

自1995年成立以来，星河湾接连建造豪宅，并创下豪宅营销记录。2009年，根据中国房地产测评中心等三方发布的“2009年度中国房企销售排行榜”显示，该公司以签约130亿元的销售额位列房地产行业前20强。然而，这似乎成为了星河湾的高光时刻。

10年后的2019年，根据克尔瑞的研究数据，星河湾以166.9亿元的销售额排名第117名，增长止步不前。这期间，星河湾在鄂尔多斯项目折戟，阻碍业绩提升的脚步。

韩世同分析称：“星河湾在近年开始向部分二、三线城市扩张，包括鄂尔多斯和太原等，但结果不尽人意，相反进军北京、上海等地能够取得成效。可见星河湾模在一些经济高度发达的区域，较符合产品定位。而打造高端定位，本身也限制了规模的扩张。”

在融资需求迫切的房地产行业，上市成为各大房企的重要出路。在华南地区房企中，星河湾曾与雅居乐、碧桂园等称为“八大金刚”。而星河湾一直未上市，相比如今市值超过2000亿元的碧桂园等头部房产企业，可谓实力悬殊。

星河湾集团总裁黄健慧曾对外表示：“相对于高周转企业发展模式，星河湾的发展不走量、不求快，所以受到市场影响相对较小。加之星河湾不是上市企业，项目开发量的调整和伸缩相对灵活。所以政策和环境变化，不会影响星河湾既定产品的开发模式。”

星河湾虽未上市，亦一直试图突破。而此次竞标成功的企业为广州番禺海怡房地产开发有限公司（简称“海怡地产”），是星河湾主要开发主体。

据海怡地产债券半年度报告，截至2020年6月30日，公司剩余可售项目规模为152.33万平方米。从区域分布看，公司在一、二线城市的可售面积占比分别为14.32%和64.91%，剩余20.78%全部为汕尾地区。由此可见，星河湾土地储备相对集中于少数一、二线城市和汕尾。

海怡地产相关评级报告显示，公司旧改开发带来其他应收款规模大，对资金占用较多；2019年由于大量获取土地，经营净现金流转负；此外，2021年将出现债务集中到期压力。财务数据显示，2019年末，海怡地产的合并资产总额459.47亿元，负债率为74.31%，高于同类型未上市房企60%-70%负债率。

韩世同表示：“城中村改造固然有难度，但也要尝试着去解决。未来房企若不能进入旧改行列，缺少旧改的能力，会面临着出局的可能。现在开发商必须要走通旧改这条路，而未来通过招拍挂市场拿地的机会也将越来越少。” （思维财经出品）■