卖了银行卖酒店 高质押的新华联还欲发力2020？

《投资者攻略》吴仪

前三季度盈利大幅下滑，签约销售面积较上年同期相比也有所下降，虽然停止了拿地，新华联还面临着去化困难的现境；自身债台高筑仍频频为子公司担保融资，继2018年卖出的两大银行股权后，又拟抛售酒店资产。

四大文旅项目相继落地开业，却暴露出票价过高、运力不足等问题，加之，文旅项目实现收益尚需一定的周期，新华联或许要过一段“扎紧裤腰带”的日子了。

业绩不佳，销售下降

11月22日，新华联文化旅游发展股份有限公司（000620.SZ 以下简称“新华联”）发布公告称，累计收到政府补贴共1.04亿元。加上年初获得的1.33亿元补贴，2019年度新华联收到政府补贴共2.37亿元。

2019年前三季度，新华联营业总收入56.25亿元，较上年同期下滑8.8%，净利润为1.63亿元，同比下滑46.64%，而扣非归母净利润为3579.31万元。换而言之，新华联文旅项目收到的政府补贴约是新华联前三季度扣非净利润的6倍之多。

据新华联半年报，2019年上半年公司签约销售金额为29.5亿元，上年同期签约销售金额为47.39亿元，同比下滑37.75%。签约销售面积为22.82万平方米，较去年同期的41.36万平方米下降45%。

2014年至2018年，新华联的签约销售金额分别为37.01亿元、48.21亿元、109.83亿元、103.34亿元、107.02亿元。同时期内，新华联存货中开发产品的金额分别为34.22亿元、40.19亿元、65.94亿元、52.84亿元、和72.55亿元，2019年上半年开发产品金额为75.17亿元。

由于房企预售制度的存在，完工的开发产品不断累加从侧面反映公司的对外销售遇到了问题。

在新华联2019年3月底完工的项目中，北京顺义区李遂镇温泉酒店及会所已于2016年完成建设，项目投资13.91亿元，可售面积9.12万平方米，合同销售面积仅有0.57万平方米，销售金额1.13亿元，仅仅完成了6.25%的销售进度。

投资11.45亿元的新华联YOYO新天地已于2018年完工，但合同销售金额仅有3.58亿元，销售进度仅超过30%；投资5.84亿元的新华联大白鲸海洋公园也在同2018年完工，项目没有列示任何销售收入进账，而且该项目包含有商业街。

除此之外，新华联半年报显示：“2019年上半年，受国家宏观调控政策大环境影响，公司拿地较为谨慎，报告期内未新增土地储备”。

事实上，许多房企并未停止进行储备土地，新华联今年停止拿地或许并不单单是“受国家宏观调控政策大环境影响”，这与新华联当前紧迫的债务情况不无关联。

负债升高，密集担保

2019年前三季度，新华联取得借款现金为116.17亿元，扣除分红，公司偿还债务和利息的金额为117.79亿元。不难看出，所借款项基本用于偿还债务。

截至2019年三季度末，新华联负债总额为477.58亿元。其中，短期有息负债为合计为259.5亿元，上年同期为244.86亿元。2018年度末至2019年前三季度，其资产负债率由81.38%增至83.86%。其市值相邻的10家上市房企的资产负债率中位值为59.26%。在市值相近的10家上市房企中，新华联资产负债率高居第一。

针对公司目前面临的债务问题，新华联承认“公司有偿债压力”。同时强调，“尽管有息债务业务总额未明显下降，但负债结构已显著优化，短期贷款占比下降和公开市场债务占比显著下降。公司有息债务中有抵押的接近九成，未来仍可通过融资来替换现有债务。”

提到再融资，新华联2019年上半年受限资产为209.37亿元，占547.58亿元资产总额的38.82%，近四成资产受限；且已质押所持新华联股份97.70%的控股股东，再融资能力也堪忧。

在回复中，新华联还提到，“公司第四季度将有大量房屋销售回款产生，公司已实施酒店和商业大宗资产的出售计划已委托多家地产经纪公司向全球征集客户。”

事实上，在2018年7月，为满足中国银监发布的新规，新华联已经挂牌转让大兴安岭农商行18%的股权、宁夏银行13.53%的股权，转让底价共计18.04亿元。

在通过融资偿债出售资产减轻债务压力的同时，新华联还为子公司承担了了高额的担保。

今年10月16日，新华联发布公告称，公司为其全资子公司银川新华联向宁夏银行北京路支行提供连带责任保证担保，同时，银川新华联与宁夏银行北京路支行签《最高额抵押合同》，以其名下部分不动产及在建工程提供抵押担保。截至目前，新华联及控股子公司对外担保总余额为207.51 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 266.81%。

“品牌建设年” 再投两百亿

新华联曾被称为上市公司中转型最坚决、最彻底的文旅企业之一。不过，2018年，新华联的营收规模为140亿，其中商品房销售产生的营收为113.5亿，占比达到81.1%，房地产业依旧是公司的绝对营收主力。

2019年度，新华联文旅代表项目主要为投资70亿元的长沙新华联铜官窑古镇、出资5.2亿元的四川新华联阆中古城、33.23亿元的芜湖新华联鸠兹古镇、50亿元的西宁新华联童梦乐园四大旅游景区。其中，4个项目投入总额达158.43亿元。据“16 新华债 2019 年跟踪评级报告书”，2019年一季度末，新华联已经投入122.08亿元，同时合同销售金额为32.81亿元。

随着4个文旅项目的先后落地，新华联将2020年定位为其“品牌建设年”，并表示要在3年内使公司文旅项目成长为区域强势品牌。

理想很丰满，现实却很骨感。新华联称，其文旅板块的资产总额已达190亿元。2019年上半年，新华联文旅板块的营业收入超过9亿元，“净利润暂时略亏2000万元。”在运营过程中，长沙新华联铜官窑古镇反映出游客流量不稳定、票价过高、运力不足等困境。

与房地产业务的“高周转”不同，文旅则重运营，讲究“赚慢钱”。新华联也提到，“公司开园的景区均处于前期的培育期，前期会出现一定的亏损”。“公司短期内以改善运营为主要目标，不拟新增文旅项目。”

可就在今年10月，新华联实控人傅军在“全国工商联主席高端峰会恳谈会”上刚刚表示，未来三年，新华联将在四川至少投资200亿元文旅项目。

文旅项目何时实现盈利尚且未知，但新华联目前的去化难题，债务问题以及周转问题都切实的摆在眼前。虽然春暖花开就在不远的将来，但或许更重要的是如何熬过当下的寒冬。（投资者攻略出品）■