银城生活紧随关联房企赴港上市　盈利能力提升是关键

《投资者网》张伟

随着城镇化率的逐步上升，以及行业调控政策的持续，房地产业的黄金期渐行渐远。作为房地产开发的下游，物管公司因为能够持续带来现金流反而开始受到资本市场的追捧。

《投资者网》调研发现，自2014年彩生活（01778.HK）成为物管行业第一股后，截至今年6月底，全国共有14家（A股1家，H股13家）物管公司登陆资本市场。

最近一家有望上市的物管公司是银城生活服务有限公司（下称“银城生活”）。公开信息显示，港交所已于7月2日受理了银城生活提交的IPO上市申请材料。

值得一提的是，银城生活的关联房企银城国际控股（01902.HK）在今年3月6日才登陆港交所。前后几个月时间，银城系两家公司奔赴香港融资的行为，让不少人开始关注这家集团。

物管服务收入占比大

招股书显示，银城生活今年前四个月经营活动现金流为-1631万元，2018年前四个月该指标为-2287万元。看起来公司现金流情况相比去年有所改善。

不过令人关注的是，与银城生活同属一个实控人的银城国际，2018年的银行及其他借款总额为人民币101.9亿元，较2017年的56.6亿增长近一倍，2018年底净资本负债率为351.5%。

因此，银城生活此时申请上市，外界有声音关注银城国际的资金链问题，不过据业内分析，上市募集的资金均受监管，因而银城生活赴港上市更像是为了赶上物业上市潮的顺风车。

据招股书介绍，银城生活的业务收入主要来自物管服务和社区增值服务。财务数据显示，最近三年，物管服务在银城生活营业收入中的占比接近80%，社区增值服务的占比超过20%。

截至今年4月底，银城生活管理的项目为197个，包括89个住宅物业和108个非住宅物业，管理建筑面积约为1960万平方米，主要分布在长三角的10个城市（江苏省内7个、省外3个），仅南京一地，对银城生活营业收入的贡献率就超过了80%。

虽然项目分布相对集中，不过银城生活却没有患上“分拆上市的物业板块过度依赖母公司或关联公司输血”的行业通病。

财务数据显示，银城生活2016年、2017年、2018年的物管收入分别为1.69亿元（人民币，下同）、2.33亿元和3.68亿元，同期来自第三方开发商的物管收入分别为1.04亿元、1.58亿元和2.80亿元，在营业收入中的占比分别为61.8%、67.7%和76.1%。

可以看到，在物管收入方面，银城国际控股对银城生活的业务贡献率呈逐年下降的趋势。今年前四个月，这个数据甚至降到了22.6%。

《投资者网》研究发现，在港交所上市的物管公司中，营业收入主要来自关联房企的案例比比皆是。以7月12日上市的和泓服务（06093.HK）为例，据招股书显示，关联房企和泓地产集团对和泓服务近三年营业收入的贡献率分别高达97.3%、96.3%和95.9%。从这点来说，银城生活的独立运营能力要强于不少同行。

利润率有待提升

虽然银城生活对银城国际控股的依赖性不大，但银城生活自身的盈利能力却有待提升。

财务数据显示，银城生活2016年、2017年、2018年的营业收入分别为2.27亿元、3.06亿元和4.68亿元，同期净利润分别为0.23亿元、0.20亿元和0.27亿元，净利润均不及营业收入的零头。

对于公司盈利水平逐年下滑的原因，银城生活在招股书中表示，是受人力成本走高的影响。银城生活过去三年的人工费用分别为1.28亿元、1.78亿元和2.74亿元，再加上行政成本、融资成本等其他费用，吞噬了银城生活的部分利润。

而对银城生活来说，以下因素也将影响其盈利能力。

一方面，银城生活收取的物业费用相对较高。据弗若斯特沙利文数据显示，长三角城市群住宅物业的平均管理费为1.35元每月每平方米，非住宅物业的平均管理费用为3.51元每月每平方米。招股书显示，银城生活对住宅和非住宅的服务收费均高于长三角平均水平，后期涨价空间有限。

另一方面，随着国家经济水平的发展，物管人员的平均工资也持续上升。统计数据显示，国内物管人员的平均工资已从2013年的3335.5元/月增长至2018年的4992.5元/月。如果物管人员的工资持续上涨，也将拉低银城生活的毛利率等盈利指标。

上市作用有多大

从收入规模看，银城生活2018年4.7亿收入，较龙头房企放下的物业公司如碧桂园服务（2018年营收46亿）、雅生活服务（2018年营收33亿）相去甚远。

虽然银城生活的营收规模在行业内排名靠后，但物管行业能够持续经营，收入源源不断，因此仍然让许多地产公司更加重视这块业务，将其视为新的盈利增长点。

统计数据显示，截至2017年末，全国物管面积约超过200亿平方米，2009年后的年均增量超过10亿平方米。随着城镇化率的增加，物管面积还将进一步增加。

这其中，上市地产集团对旗下物管公司的带动效应更加明显。从已上市的14家物管公司可以看到，除了中奥到家（01538.HK）、浦江中国（01417.HK）和南都物业（603506.SH）等第三方物管外，其余11家公司都有其关联房企。从这个角度来说，银城生活上市以后，与银城国际控股的协同发展效应也可能会更加明显。

另一方面，目前我国物管行业的存量企业超过10万家，整体还处于初级整合阶段。资本的介入，则可能让物管行业的集中度快速提升。

统计数据显示，2014年至2017年，国内物业十强企业的管理面积平均年复合增长率超过40%，远高于百强企业均值的25%，向头部企业集中的趋势更加明显。储备面积方面，百强企业均值由 2012年的85万平米增长至2017年的420万平米。对于管理面积并不依赖关联房企的银城生活来说，一旦有了资本的助力，拓展第三方物业的空间也会变得更大。

《投资者网》就“未来是否有拓展长三角之外业务的计划、如何应对用工成本吞噬营业利润”等问题致函银城生活，但一直没有收到回复。（思维财经出品）■