（原标题：2018险资布局房产脉络图浮出水面:不动产债权注册、认购规模双缩水）
近日，中国大地财产保险股份有限公司(以下简称“大地财险”)拟出资30.85亿元购入地产项目，意在获取投资收益。蓝鲸保险梳理发现，有此打算的险企不在少数，2018年年内，陆续有平安人寿、太平洋人寿等险企在海内外购置地产，控制成本，同时谋求稳健收益。
除对地产项目进行直接投资外，通过认购不动产债权投资计划进行投资，也是受险企青睐的方式之一，但从2018年以来的数据看来，无论是保险资管公司对于不动产债权投资计划的注册规模，还是险企的认购数量，均有所缩减。对此，专家分析，或与资管新规落地，限制增多有关。
不仅如此，近一年来，险企在二级市场对上市房企股调仓动作陆续不断，也不乏险企对旗下地产子公司进行增资，拓展规模。如今，年底将至，险企2018年的地产投资布局路线图，已然浮现。
大地财险30亿买地，瞄准物业投资收益
近日，上市公司中华企业(600675,股吧)(600675.SH)与中国再保险(01508.HK)双双公告称，中华企业旗下控股孙公司上海富源滨江开发有限公司(以下简称“富源滨江”)，拟将开发的上海富源置地广场项目1#楼，销售给中国再保险控股子公司大地财险。
详细来看此笔交易，公开资料显示，上海富源置地广场项目，为中华企业通过重大资产重组注入资产中的地块项目。根据协议，富源滨江与大地财险签署销售协议，交易99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，作价30.85亿元，由大地财险以现金支付。根据付款安排，交易价款预计在2021年前由大地财险分五次支付，其中70%将在2020年物业交付前分两次支付。
对于此次交易，中华企业表示有利于提升利润水平，加快资金回笼。对于大地财险而言，则是拟通过此投资机会获取租金收益，并抓住物业资本价值的潜在增长能力。
事实上，与大地财险相似，不乏险企以购买已建物业或土地自行建设的方式，将房产自用或投资。举例来说，2018年11月，平安人寿通过QDII资金出资9000万英镑收购英国伦敦劳合社大厦;10月，太平洋人寿对上海市黄浦区淮海中路部分地块的收购，进入实际出资阶段，前者出资79.3亿元，以股权方式购置该自用性不动产;3月，中国人寿天津市分公司，与天津市天泰置业发展有限公司签订协议，出资19.12亿元，购置后者某写字楼部分楼层，用途为办公用房，部分用于出租。
与此同时，据已公布2018年3季报的4家上市险企披露数据统计，截至2018年3季度末，4家上市险企投资性房地产共计实现700.22亿，较2017年末增加约1成。
“一方面，险企能够通过自有地产项目，协同业务，控制成本。另一方面，目前有部分保险公司自有的地产并非完全自用，而是将部分房产如办公楼对外出租，获取稳定资金收益，同时也是给未来发展规划好使用空间的配置”，中央财经大学保险学院教授郝演苏向蓝鲸保险分析称。
2018年险资不动产债权计划注册规模、认购规模双下滑
保险机构对房企产进行投资，除购置海内外地产等直接投资外，还通过多种方式进行间接投资，其中，较为常见的是布局不动产债权投资计划。
数据显示，2018年1-10月，25家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共140项，合计注册规模2754.04亿元，其中，不动产债权投资计划63项，注册规模887.40亿元。值得注意的是，在2017年前10月，共有23家保险资产管理公司注册不动产债权投资计划82项，注册规模1443.08亿元。相较之下，2018年同期，无论是从注册数量还是规模，均有明显收缩。
“这主要是受资管新规落地影响”，经济学家宋清辉向蓝鲸保险分析称，“在此环境下，险企认购的不动产债权计划也有所下滑”。
确实，据蓝鲸保险不完全统计，2018年以来，共有20家保险公司在中国保险行业协会披露41项认购不动产债权计划的信息，与2017年23家险企认购45项计划的情况相比，参与认购险企、认购计划数量，均有所缩减。具体来看险企在2018年的动作，认购项目数量排在首位的是中国太平，通过旗下太平人寿、太平财险以及太平养老分别认购由太平资管发起的“苏高新不动产债权投资计划”等6项不动产债权投资计划，认购金额共计51.34亿元;同样动作频繁的还有中国人保，通过旗下各子公司认购“青岛国信红岛会展中心项目”等4项不动产债权投资计划，认购金额合计约30亿元。
中国平安(601318,股吧)已披露的关联交易中，显示认购5项不动产债权计划，认购金额合计为54.7亿元，其中，平安人寿认购的“招商华侨城不动产债权投资计划”，单笔认购金额为20万元，是今年以来披露认购交易中金额最大的一笔;合众人寿共认购“滇池国际会展中心”等3项不动产债权投资计划，认购金额达到8.31亿元。从项目募集资金的用途来看，认购的险资主要用于推进各个地产项目的开发建设，同时，也有部分资金用于调整项目债务结构、替换项目贷款。如平安人寿12亿认购的“北京华夏幸福(600340,股吧)创新中心不动产债权投资计划”，资金用途包括支持项目建设，以及置换股东借款。
再来看预期收益，根据已披露预期收益的债权投资计划内容梳理，预期收益集中于5.3%—8.5%，收益率最低的项目为弘康人寿认购的“中英益利-北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”，认购金额0.5亿元;而8.5%的收益率同时出现于合众人寿认购的“滇池国际会展中心不动产债权投资计划”，与平安人寿认购的“北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”。
2018年险企调仓上市房企股有加有减，专家预计：未来减仓为主
保险机构布局房地产市场的间接方式中，除认购债权投资计划为主要途径外，还包括在二级市场调仓上市房企股，加码旗下地产子公司等。
首先来看二级市场动作。据蓝鲸保险不完全梳理，2018年以来，多家险企在二级市场针对于房地产公司进行调仓。7月，平安人寿出资137.7亿元受让华夏幸福(600340.SH)5.82亿股，形成举牌，目前持股比例为19.88%;在2季度新进成为金地集团(600383,股吧)(600383.SH)第十大流通股股东的前海人寿，在3季度加仓110万股;1季度，在中国人寿新进成为新城控股(601155.SH)第五大流通股股东后，3度加仓，截至10月末，中国人寿“个人分红-005L-FH002沪”账户成为新城控股第二大流通股股东。
2季度，华夏人寿通过传统产品、自有资产分别增持阳光城(000671,股吧)(000671.SZ)3797万股、970.5万股，加仓后华夏人寿合计持有阳光城6.17%流通股。同样在2季度，华夏人寿增持新湖中宝(600208,股吧)(600208.SH)5562.63万股流通股，持股比例达到3.79%。
有加仓，也有减仓。2018年1季度，中国人寿“传统-普通保险产品-005L-CT001深”在1季度减持651万股金融街(000402,股吧)(000402.SZ)股份;同期，平安财险减持广宇发展(000537,股吧)(000537.SZ)220.82万股，减持后持股比例为1.65%;国华人寿在2、3季度分别减持华鑫股份(600621,股吧)(600621.SH)1258.86万股、1037.34万股，目前仍保持在第二大流通股股东的位置，持股比例为5.5%;此外，前海人寿“海利年年”产品在今年2季度减持万科A(000002.SZ)594.67万股流通股。“险企在对上市房企股进行调仓的过程中，会主要考虑行业政策、融资成本等因素”，宋清辉分析称，“在今年整个地产行业严格调控背景下，对很多房企而言，2018年是面临挑战最大的一年。不仅外部形式相对严峻，负债持续攀升、融资不畅等问题也形成挑战。预计未来险企对上市房企股的调仓动作会以减仓为主”。
此外，自设地产子公司，是保险机构在房地产市场运作过程中，掌握主动权的方式之一，据蓝鲸保险统计，目前保险公司旗下房地产类子公司已逾30家，如太平人寿发起设立的太平置业(海南)有限公司、珠江人寿子公司北京金泰嘉业房地产开发有限公司等。
在地产布局推进的过程中，保险机构也在加大对子公司的投入力度，屡现增资动作，举例来说。11月，阳光人寿向旗下成都阳光泰和置业有限公司增资4.76亿元，以提高后者融资能力;10月，泰康人寿向旗下鹭园置业增资4.98亿元，用于厦门养老社区支付地价款及工程建设款;而在不久前，泰康刚刚对旗下医疗不动产子公司增资7.6亿元，以推进医疗项目。
“寿险公司可以通过地产子公司布局养老社区项目，提升自身竞争力;主打车险的财险公司或会选择自建汽修厂，缩减理赔环节、控制成本”，郝演苏向蓝鲸保险分析称，“此外，进行投资获取收益也是重要目的”。
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