房企净利润率触底回升 对后市谨慎乐观

（原标题：房企净利润率触底回升 对后市谨慎乐观）

上证报统计数据显示，截至4月25日，已有99家A股房企披露了2016年年报，净利润增幅超过30%的有50家，78家实现业绩正增长；房企不仅盈利能力同比回升，而且总体负债结构得到明显优化，净负债率大幅降低。不过，虽然2016年市场火爆、房企整体业绩亮眼，但面对今年调控政策持续收紧、去杠杆趋势不改等复杂的市场现状，不少龙头房企表达出谨慎乐观的态度，扩大规模的需求不变，但会更加注重控制风险。

净利润率触底回升

2016年房企销售火爆，盈利明显增长之格局早已铁定。从销售规模看，万科、绿地控股营收超过2000亿元，保利地产营收达1500余亿元。同时2016年预收账款的大幅增加，提升了2017年企业锁定未来收益的能力。

从销售净利率看，99家已经披露年报的房企中，销售净利率超过10%的达51家，超过20%的有14家。浦东金桥因其自持物业比重较大而位居榜首，其净利率达41.9%。陆家嘴、城投控股和上海临港表现不俗，净利率分别为25.5%、23%和21.6%。

传统的四大A股上市房企“万保招金”如今从规模上看，已经分别属于不同梯队，且差距还在拉大，其中万科、保利处在千亿军团，而招商蛇口和金地集团仍在500亿至600亿元的规模徘徊。从盈利能力上看，尽管万科赚钱最多，但单从销售净利润率来看，万科的盈利能力并不算最强，为11.8%，处行业平均水平；招商和金地虽然规模落后，但净利润率水平却相对更高，分别为19.2%和15.5%；而央企保利在四大房企中相对较低，为11%。

负债结构明显改善

作为资金密集型的房企，除了盈利能力外，负债情况也是一个重要指标，直接体现企业运营的健康程度。在房地产市场大丰收的2016年，房企融资成本大大降低，负债水平也更加健康。

在政策相对宽松的2016年，各种融资渠道通畅，房企再融资放开、货币政策宽松，较好的融资环境有效降低了融资成本；同时，2016年市场行情火爆，刺激房企加大投融资力度。2016年底，99家A股房企的有息负债率均有明显改善，其中万科A的有息负债率仅19.8%，保利地产为33%，招商蛇口为35%；较高的是泛海控股、泰禾集团等公司，其有息负债率分别为86%、75%。

从平均值看，亿翰智库房地产研究中心提供的统计数据显示，截至4月20日，2016年80家房企的平均净负债率下降至66.1%，较去年同期下降了15.3个百分点，下降幅度明显；资产负债率为75.1%，较去年上升了0.1个百分点，主要由预收账款大幅上升所致；扣除预收账款后的资产负债率为51.9%，下降了1.0个百分点。

克而瑞房地产研究中心分析师房玲认为，综合来看2016年房企的偿债能力有了明显提升，主要呈现出以下三大特点：一是债务稳步增长推动了房企加快规模扩张；二是在上半年公司债利好的前提下，多数房企完成了债务置换，债务长期化趋势明显；三是总体的融资成本进一步降低，但是房企间的分化较大，融资成本较低的多为央企、国企和部分声誉良好、综合实力较强的民营企业，中小企业仍需开辟多元化的渠道募资。

对后市谨慎乐观

根据房企制定的2017年业绩目标以及在业绩发布会等各种公开场合的表态来看，预计今年规模房企销售业绩将平稳上升，千亿房企的梯队有望进一步扩容。克而瑞房地产研究中心按照复合增长率初步测算，龙湖、招商、鲁能、新城、旭辉、首开、世茂、阳光城等8家房企2017年均有可能销售规模破千亿元。

然而，随着楼市调控政策范围的扩大，限购政策已经从一、二线城市向三、四线热点城市延伸，限购、限贷、限售等条款手段步步升级、层层叠加，政策高压之势有增无减。从龙头房企的年报来看，龙头房企对2017年的经营和市场普遍持谨慎乐观的态度，不少房企负责人表示2017年房地产市场将保持平稳运行，机遇与挑战并存。

万科公布2016年报之后，一个计提存货减值准备引发业内高度关注。这笔涉及13.75亿元货值、11个城市11个项目的减值准备，不仅反映了万科审慎的财务原则，也表明了万科对未来市场的谨慎态度。公司相关负责人表示，这些项目绝大部分分布在三、四线城市，万科对这些地方持谨慎态度。万科年报中也表示，短期来看，市场环境依然复杂，热点城市和三、四线城市持续分化。土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。

融创中国董事会主席孙宏斌对房地产市场的判断则“非常悲观”，他认为，如果调控持续的话，对房企的现金流影响将会特别大，虽然目前房企大多不缺钱，但资金压力或许将会随着调控的持续深入逐渐显现。

对于市场和政策的不确定性，龙湖集团董事长吴亚军也表示比较“忐忑”，需要小心驾驭。